ca88龙湖、金地、新城、世茂、旭辉2018年战略性调整、拿地政策和主干融资整理!龙头房企1月经月报:龙头销售激增,拿地有些缓。

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1月监测龙头房企销售额与销售面积较继续大幅增强。1月监测的15小龙头房企销售总额3709.27亿初,同比提高54.58%,环比提高1.43%;销售面积3047.11万一律,同比增长50.93%,环比增长13.36%。龙头房企2018年首月延续了2017年的优质态势,业绩靓丽,呈现出销售额和面积齐升的事态。

十一、龙湖地产

   
龙头房企拿地不停发力,积极进展同等丝都土储资源。1月监测的13下把房企(受数码来自影响,融创中国暨世茂房地产暂时无统计拿地密切)拿地到底建面同比大幅增多38.54%,至2276.12万一致;其中碧桂园以地到底建面远超其余房企,达870.85万同等,主要系该以三丝都大气拿地。从用地组织来拘禁,1月相同丝都来差不多轴地块出让,碧桂园、保利地产、中国海外发展、招商蛇口等龙头房企积极参与购买,合共补充相同线城市上土地储备资源268.11万相同,同比增长79.99%。

十二、金地集团

   
1月以地集中度小增幅降低,龙湖地产、碧桂园与新城控股1月拿地强度高。我们监测的13贱龙头房企拿地集中度由2017年12月底34.72%下滑到2018年1月底33.40%,略高于2017年同期的30.57%,主要是面临推地节奏的季节性波动影响。通过当月将地活动建面/过去12单月活动平均销售面积来衡量房企当月之拿地强度,1月龙湖地产、碧桂园与新城控股拿地强度最深(新城控股2017年12月啊率先)。经历过2017年全年开发商积极回补库存后,目前部分龙头开发商依然在积极取得土地资源,但把之间开始产出一定的分化。

十三、新城控股

   
1月龙头房企积极展开海外渠道拓展融资。1月,碧桂园成功发行商8.5亿美元优先票据,龙湖地产合共发行8亿美元优先票据。碧桂园与恒大也由此配股及可转债进行港元融资。在国内融资渠道收紧的背景下,龙头房企借助自身品牌优势积极通过天渠道进行融资,渠道顺畅,资金情况理想。

十四、世茂房地产

   
2018年房地产行业按照有比充分时,重申强者恒强。2017年盖土地改革切换的商业模式,地产上类制造业模式,并带估值体系从NAV切换为PE(不是PB)。同时因自土地改革,估值中枢则由利润率(护城河)中枢抬升带来。推荐盈利能力较强之全国性龙头企业华幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展,受益金地集团、阳光都。

十五、旭辉控股

ca88 3笔者按:

2018年的话,房地产行业专业入下半场,受房地产市场调控和财经紧缩政策(去杠杆)的震慑,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本大之题目,不少适中开发商已经开挣扎于生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型为尤为强烈(尤其是启蒙、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产就初步往运营端转型,并已正式入“大鱼吃小鱼”的时期。

呢而读者对目前房地产企业面临的骨干问题与战略暨事务调整方向发生个清楚的认识,笔者对各级地产企业之年报内容和由公开渠道查询到的地产前50胜过之相干信息进行了整治,同时整合自己之行经验对上述问题开展了连带分析,希望能为读者带来一些便民之开导。

接前文:

《西政资本:地产前50胜过2018年战略性调整、拿地策略和主导融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

《西政资本:地产前50大2018年战略调整、拿地政策和主导融资整理(二)—中旗、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

十一、龙湖地产

陈十一底龙湖地产2018年面临销售增速缓慢的现状,根据公开消息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追稳健发展之而也无计可施解脱与范围的平起平坐与困境。

(一)战略调整

龙湖针对集团面临的题材和配合集团发展模式,2018主要实施以下调:一是知难而进拿地,平衡负债率与前进之节奏,2018年1-5月以地规模即达到380亿初次,位居房企第四;

次凡开端摆脱传统地产商,成立产业资金从业股权投资,如一道清科集团开展产业类投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目–上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

其三凡“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

季凡是同新加坡主权基金(GIC)合作开办投资平台,投资龙湖位居一线以及核心二线城市的长租公寓项目,首欲投资10亿美元;

五是知难而进尝试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及主要布局酒店档次;

六凡提出“空间就服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力为城市上空营造及劳动,其运营和劳动的部分占用集团业务比重将会见愈来愈不行。

(二)拿地政策

首要是招拍挂、
外部合作与二级市场收购等办法。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产联合得29票地块,大部分聚齐让1-2月份赢得。龙湖以地聚焦为一二线城市并围绕城市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目之出规模控制以适用的品位,目的是提升而出售物业的周转率。

便用地节奏而言,龙湖重点基于市场形势从容判断,平衡负债率与前进之点子保持稳健资产负债表。

对2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷”
的投资策略,以承诺针对投资弱市生之骚动风险,抓住机会以积极合理价补仓,并寻求不断的行当收并购机会。

(三)核心融资

1.批发第一意在30亿首先的五年想住房顶专项公募债券,债券票面利率5.6%,这吗表明在全国首只有住房顶专项债券的成功发行;

2.2018年6月跟新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

十二、金地集团

现已跟招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前当排名上为有得之退。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资资金也强烈升高(去年平均资产的4.56%,今年就发行的票面利率最低达到了5.3%);快速将地若资本承压,负债率都由2016年的65.43%升到2017年的72.13%。

(一)战略调整

1.除了以土地市场持续出手,融资快也家喻户晓加快,以使得化解规模增长以及资金需要相匹配的进步需;

2.体贴宏观调控非主控城市前行会,通过多样化土地资源获得方式,进行小本钱储地;

3.金地拿以住宅开发为主,将工作触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展资本)等新业态。在坚持不懈做强地产主业的以,继续追究商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;

4.金地新舍(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联合京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力为从通线上买,线下服务之家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以重新品牌葆吗大年轻人提供极装修解决方案。

(二)拿地政策

1.一二线都还是金地深耕的地方,而三四线城市未来金地也会发出选择性地进入,主要进入城市正式是:一凡我具有一定之经济总量和人总量;二是在市圈周围,能承载大都市圈的外溢。同时金地会观察两独指标:一是以切实可行品种摘上,观察项目预期都收益率、净利润率,这个静态指标反映了型抗风险的力;二凡是观测项目IRR(内部收益率),这是动态指标;

2.以未来具体都的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局之火候,同时为选择部分结构性的急促机会;

3.延续要关注市场容量非常、市场饱和度相对小、市场腾飞发生潜力的区域与都市,对于存量较充分、市场相对物化的区域和市,会逮取板片结构性和制品结构性的组成部分机,在投资上面,金地的投资规则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两交互抵消”;

4.手上以地区域一二线城市仍然为重大,同时挺近三四线城市(2017年新上港口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江相当于城市),进行多样化地产布局。

(三)核心融资

1.5月份发行2018年份第二欲中期票据,发行期限3年,票面利率为5.18%;5月29日批发公司债券(第二想),发行规模也人民币30亿头条;

2.6月发行公司债券(第三希望),规模无跳人民币30亿首(含30亿初)。品种一吗3年盼,票面利率询价区间也4.7%-5.7%;品种二吧5年要,票面利率询价区间也5.0%-6.0%;

3.多首先融资渠道:除正常银行开贷款外,金地还发行中票据、公司债务,并拿店铺之一部分收益进行成本证券化,发行ABS、ABN等。

十三、新城控股

新城控股去年拿地的重要放在了三四线城市,但棚改去“货币化”的时政抑制了三四线城市住宅需求,因此,也促成了新城口控股三四线项目去化存在比较生之商海压力;另外,地产宏观调控,融资渠道收紧,新城控股频繁举债致流动性风险提升(公开资料显示,2017年负债率达到86%),一旦销售无好好,流动性或出现于充分问题。

(一)战略调整

2018新市控股主要实施以下调:

一致凡所在扩张,落实企业“1+3”战略布局,拓展深耕的城市群,持续做更多百亿售货范围之都会信用社;

老二凡是合纵连横,针对不同对象市场制定出不同之开拓进取永恒以及方针,整合内外部资源,综合使用多种措施丰富公司土地进行渠道;

老三凡是绵绵调整经策略,通过高周转销售、持有物业增值、金融与营业增值等艺术赚取,承担好美好生活服务商的角色,助力人居改善同市升级发展;

季凡立全多层次的激励机制,如股权激励保障企业和高管及基本管理人员同心共创办、共享成就;另外“新城合伙人”跟投制度和“共创、共担、共享”计划吧逐一成立与推行。

(二)拿地政策

1.要透过招拍挂、收购、合作开发等办法获取土地同类;

2.激增土地储备主要汇集为经济蓬勃、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的次丝省会城市及其卫星城市;

3.手上土地储备的比例以同丝都大概10%,二线城市40%,三线都40%,四丝都10%。未来3~5年三四线城市,特别是四丝都土储占比较会适当增强;

4.打2017年的拿地区域来拘禁,2018将地区域会继续延长到又多省市,除省会城市(上海、重庆、南京、成都、西安、济南相当),其重要放在三四线城市(如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等于)等区域。

(三)核心融资

1.新都会控股融资“新思路”–布局三寒银行:以9.73亿收购江苏新启,通过这笔交易,新城控股一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行相当3家银行之重中之重股东;

2.进展融资渠道,借助境内外双融资平台,通过发行美元债务、公司债务、ABS、ABN等又智实现融资。

十四、世茂房地产

2018年吧地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,世茂重点布局之一二线城市给本轮政策调控的影响比较生;而且对准房地产业务凭借很特别,多元化布局较其它大型开发商相对比缓慢。

(一)战略调整

直面宏观调控政策带动的影响,世茂进行了之类调整:

平凡使积极而严谨之底收买土地政策,除了重要布局一二城市外,将关爱一二线大面积可承接外溢需求的三四线城市,为力保以后能够博得比较高之利润率(目前世贸的拿地成本相对比较逊色:2017年最终土地资产均值为5108元/平米);

次凡拓展各融资渠道,成为首批判获准发行熊猫中宗的民营房地产企业;

其三是基本上渠道降低融资资金,根据公开数据,融资成本由2016年的5.8%下挫到2017年之5.3%。

(二)拿地政策

即紧要的拿地方式是招拍挂、项目收购、合作开发等,且90%以上之增产投资还坐落一二线城市,同时公司拿关爱一二线大可承载外溢需求的三四线城市,2017年年报披露当年以地区域集中在一二线城市(比如上海、厦门、广州、武汉、西安、福州齐都会)。

(三)核心融资

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资本证券化(ABN);

2.2018年4月23日,发行上海世茂股份有限公司2018寒暑第一期望短期融资券;

3.中标发行“世茂-华能-开源住房顶信托受益权资产支持专项计划”,该品种是全国首独住房顶储架式租金ABS项目,储架规模10亿初,首企发行5亿初;

4.2018年7月31日同交通银行香港分行签订贷款协议,获提供金额也15亿港元的贷款融资,贷款融资的时限为订立贷款合计日期起计48个月,所取得的放债融资由公司用来清偿现有债务与为集团一般公司用途提供资产。

十五、旭辉控股

及也闽籍房地产企业之旭辉控股和世茂房地产面临的问题一般。因地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,公司重大布局的一二线城市让本轮政策调控的震慑于充分;而且对房地产业务凭借较生,未表现明显的多元化布局,转型直接未发鲜明方向。

(一)战略调整

2018年,旭辉控股针对上述现状,实施了以下调:

同样凡是扩张将地区域布局,战略性新进18独都,进行中西部渗透、扩展环渤海、稳固长三角热点城市圈和布局奥港澳大湾区等,增强抵御宏观调控和地方政策调控的风险;

其次凡在2018年着力形成于中原底等同、二线与战略性的支点型的亚线都全搭架子;

其三凡是设定未来的总体布局好骨架,主框架:即以19个顶20个旭辉区域集团的中心城市布局目标总体成就。

(二)拿地政策

旭辉2018年将地策略的整定调:2018并购大年,主要实现招是:

一如既往凡是又收购将地渠道,包括政府公开卖地、合作拿地、私人收购以及原始城改造;

第二凡是2018年在过剩城市土地相对变冷的条件下,旭辉加大投资力度,这将凡旭辉2018年重点的投资策略调整,比如旭辉相对薄弱的粤港澳的区域,将会见将规模,项目量、数量做多;

其三凡是提前立旭辉深圳事业部(2017年之起),拿地再度多采用农村包围城市的政策,多集中在环广州、环深圳。公开资料展示,截止目前,旭辉就当大湾区有着12独档次;

季是于拿地的法门及,主要是公开市场为主,收并购渠道为辅;五凡设定2018将地入股金额及对象,不见面低于销售额的50%;

五是将地区域方式:专注一线、二线和三线城市(北京、上海、重庆对等),加速加大华南板块,大湾区板块的投资布局;加大强三线的布局。

(三)核心融资

旭辉2018年融资重点方向由于国内转向境外:2018年1月份,发行同笔画3亿美元的优先票据,票面利率5.5%;2月份,旭辉控股还发行了同样画总额为27.9亿首之而是转债;3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款交信;4月份,连续发行了片画共8亿美元的事先票据,利息分别吗6.375%以及6.875%;6月,旭辉控股宣布了为条代息计划,本质上以分配成为融资;7月份,获得东亚银行提交出同样桩为期半年未超越5亿港元的时限贷款融资的贷款函件。

理所当然2017年引入安集团作战略性合作伙伴,为旭辉的地产界壮大和作业布局也于了“加速器”的重要作用。

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